Gestionar un desarrollo inmobiliario
Un desarrollo es una capa por encima de tus obras: agrupa varias obras por etapa y rol, suma el costo de la tierra al presupuesto de esas obras y te da el costo consolidado del fraccionamiento. Encima llevas la venta de tus unidades o lotes —de disponible a apartado, vendido y escriturado— con la absorción y el margen contra ese costo, todo en un tablero.
- El Consolidado confronta el avance físico verificable con lo pagado: si pagaste por delante, te dice cuántos pesos son.
- La pestaña Caja proyecta 13 semanas con lo ya exigible y los pagos programados; si falta capital, dice cuánto y en qué semana.
- El informe para socios se congela por semana: un corte nunca se reescribe, así se compara semana a semana.
- Paquetes y Contratos consolidan todas las obras: el mismo concepto sumado, y cuánto tienes comprometido con cada contratista.
- Un desarrollo agrupa varias obras por etapa y rol; su costo consolidado se deriva del presupuesto de esas obras + el costo de la tierra.
- El costo proyectado = tierra + ejercido + comprometido; te dice a dónde va el dinero del desarrollo.
- Cada unidad o lote vive en un estatus: disponible → apartado → vendido → escriturado.
- La absorción es unidades colocadas (apartado + vendido + escriturado) entre el total del inventario.
- El margen del desarrollo es el valor de venta de las unidades menos el costo consolidado.
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Crea el desarrollo
En Desarrollos toca "Nuevo desarrollo". Ponle nombre y, al editarlo, captura el costo de la tierra; ese monto se suma al costo consolidado del fraccionamiento.
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Liga tus obras (por etapa y rol)
Desde el desarrollo, liga las obras existentes indicando su etapa y su rol (urbanización, vivienda, amenidad). El consolidado de costo se arma solo a partir del presupuesto, lo ejercido y lo comprometido de cada obra ligada, más la tierra.
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Carga el inventario de unidades o lotes
En la pestaña "Unidades y venta", agrega los prototipos que se repiten (por ejemplo, Casa modelo A ×50) y se crean las unidades individuales con su identificador, área, costo y precio de lista.
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Mueve el estatus conforme vendes
Actualiza cada unidad de disponible a apartado, vendido y finalmente escriturado, con su cliente, precio de venta y fecha. Al pasar de disponible, su ingreso entra al contratado; al escriturar, entra al ingreso escriturado (dinero cerrado).
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Lee absorción y margen
El tablero muestra la absorción (colocadas ÷ total) con una barra por estatus, el valor de venta, el ingreso escriturado y el margen: valor de venta − costo consolidado. Así ves de un vistazo cuánto se ha colocado y cuánto deja el desarrollo.
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Revisa los paquetes del desarrollo entero
La pestaña Paquetes suma el mismo concepto —albañilería, estructura, acabados— en todas las obras ligadas. Cada renglón trae la desviación entre la obra más cara y la más barata: si pasa del 15% te lo marca. Ahí es donde negocias una vez por todo el fraccionamiento en lugar de obra por obra, y donde detectas que una manzana se está construyendo más cara que el resto.
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Mira tu exposición por contratista
La pestaña Contratos agrupa por quién construye, no por obra. Ves cuánto le tienes comprometido a cada contratista en todo el desarrollo y en cuántas obras trabaja, y cada contrato trae su tríada: físico (avance de la partida), aprobado (estimaciones firmadas) y pagado (dinero que ya salió), con estado — sobrepagado, por aprobar o al día. Debajo del total aparece qué porcentaje del presupuesto de obra ya está contratado.
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Confronta lo físico con lo financiero
En el Consolidado, arriba de las métricas, está la confrontación: el avance físico verificable (ponderado por el importe de cada partida) contra el avance financiero (lo ejercido sobre el presupuesto). Si pagaste por delante de la obra verificada, la alerta te dice a cuántos pesos equivale la desviación — la misma confrontación aparece en miniatura en cada obra de las etapas, para ver cuál la causa. Abajo, el EAC desglosa en cuánto va a cerrar el desarrollo (presupuesto original, cambios aprobados, tierra y excedente comprometido) y un panel de máximo 5 alertas solo habla de lo que mueve dinero o fecha.
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Proyecta la caja a 13 semanas
La pestaña Caja no pronostica: suma lo YA exigible (estimaciones aprobadas netas y facturas sin pagar) contra las entradas programadas con fecha (plan de pagos de las unidades vendidas y aportaciones de socios o crédito que registres). El acumulado semana a semana te dice si alcanza — y si no, cuánto capital falta y en qué semana llega el punto más bajo.
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Comparte el informe para socios
Con el botón Informe generas un link privado y defines los correos de los socios y la cadencia (semanal o mensual). Cada lunes se congela un corte del desarrollo — cifras que nunca se reescriben — y el informe muestra el último corte, el delta contra el anterior, la evolución física vs financiera y el desglose por obra. El correo sale solo con el resumen y el link.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un contratista en varias obras aparece resaltado?
Porque es de doble filo. Concentrar volumen en un contratista te da poder para negociar mejor precio, pero también concentra riesgo: si ese contratista falla, no se detiene una obra, se detienen todas en las que está. Verlo antes de firmar el siguiente contrato es justo el punto.
¿Puedo editar los paquetes o los contratos desde el desarrollo?
No, y es a propósito. Estas dos pestañas son de lectura consolidada: el alta y la edición viven en cada obra, que es donde tienen contexto. Aquí ves el conjunto para tomar decisiones de compra y de contratación, no para capturar.
¿De dónde sale el costo consolidado del desarrollo?
Se deriva de las obras ligadas: suma su presupuesto (lo ejercido y lo comprometido) y le agrega el costo de la tierra que capturaste en el desarrollo. No lo tecleas aparte; se recalcula desde las obras.
¿Qué significa cada estatus de una unidad?
Disponible: aún a la venta. Apartado: reservada por un cliente. Vendido: con compraventa firmada. Escriturado: escriturada, el ingreso ya es dinero cerrado. La absorción cuenta apartado, vendido y escriturado como colocadas.
¿Cómo se calcula el margen?
Es el valor de venta de las unidades (precio de venta, o el de lista si aún no se vende) menos el costo consolidado del desarrollo (tierra + obras). Como los dos lados viven en Matterial, aparece en vivo conforme avanzas.
¿Y si solo hago la urbanización para un desarrollador?
Puedes llevar esa obra como cualquier otra y, si el desarrollador usa Matterial, ligarla a su desarrollo con el rol de urbanización. No estás obligado a manejar la venta si tu papel es solo construir.
¿Por qué el informe para socios se congela por semana?
Para que sea comparable. Si el informe se recalculara en vivo, el corte que el socio vio la semana pasada diría hoy otra cosa y la "evolución" no significaría nada. Cada lunes se congela un corte que no se reescribe; la historia solo existe desde que empieza a capturarse — no se puede reconstruir hacia atrás.
¿La caja de 13 semanas es un pronóstico?
No, a propósito. Solo suma compromisos reales: deuda ya exigible del lado de las salidas, y pagos programados con fecha del lado de las entradas. Lo que esté programado sin fecha se muestra aparte y no infla la curva. Si quieres que una entrada cuente, ponle fecha.
¿Qué significa el estado "por aprobar" en un contrato?
Que hay obra ejecutada (la partida avanza) que nadie ha estimado todavía: el trabajo va por delante del papel y se te viene un pago. Lo contrario es "sobrepagado": el dinero va por delante de lo aprobado.